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名家論壇》徐佳馨/新零售時代下的店面警鐘

財經

2018-03-13 17:00:00

▲西門商圈受惠於年輕族群及觀光客,零售店面租金穩定成長。(圖/徐佳馨提供)

▲西門商圈受惠於年輕族群及觀光客,零售店面租金穩定成長。(圖/徐佳馨提供)

初春伊始,店面市場不少來去,高檔法國餐廳樂沐宣布年底熄燈,在同一時間,也聽到某體育用品商以3000多萬年租金承租西門町透天店面的訊息,過去因店租蕭條的北市東區,去年起陸續回春,包括美國保養品牌、法國內衣等國際消費品,積極進駐東區第一線店面,測試零售消費市場水溫。

姑且不論其他因素,每每名店收攤,就有業者歸因是店租所造成,確實,近幾年台中公益路店租暴漲數倍之譜,KIKI餐廳、赤鬼牛排等知名店家接連出走,但是這波調整似乎越來越快,對於零售業者來說,一種不同的風貌與經營型態正在悄悄出現,在筆者看來,三大趨勢將對店面產生影響。

首先,是線上與線下開始對話。

過去電商興起時,很多人認為便宜、快速將是趨勢,也認為消費者選擇的管道改變,只有用戶體驗的實體店,將會面臨衝擊,在過去的那段時間裡,全球各地零售商關閉的店面數驚人,經營電商遍及個人與品牌,甚至促成全民電商浪潮,在此期間,甚至也不乏「實體店已死」的聲音。

不過,經過這些年盤整,看起來實體店非但沒有死絕,還走出了一條新路。

最明顯的例子莫過體育用品產業。近一兩年,這些知名品牌紛紛開起旗艦店,一年豪擲數千萬租金卻不以為苦,而這些旗艦店不只提供買家在線上無法感受到的商品體驗外,包括限量款等行銷活動,也只透過實體店,而這些排隊效應透過社群媒體發酵,對品牌所產生的效益,不言可喻。

過去被視為水火不容的線上與線下,開始結合,產生化學變化,形成一個和以往不同的「新零售邏輯」。

其次,是商圈價值回歸基本條件。

最明顯的例子,莫過於近幾年台北市忠孝和西門二大商圈零售店面租金與空置的消長。台北市商圈「西強東弱」現象越發明顯,西門商圈受惠於年輕族群及觀光客而穩定成長;相較之下,過去號稱全台第一商圈的忠孝商圈,有高店租擠壓,又逢大型百貨公司吸客,街邊店表現不如以往,租客紛紛另尋生路,反觀西門商圈在原有商旅優勢下,帶入人潮活水,成為零售市場的新炸子雞。

從這兩個商圈的表現與近期發展來看,看得出商圈終究要回歸到人潮、集客力還有商圈本質,雖然做形象的業者不少,可透過店面營生,仍是大多數租客的開店想望,也因此,租金若沒有天花板,發展到後來,人去樓空也是在所難免。

最後,是店面回歸平台本質。

在消費型態改變下,零售市場受到衝擊勢所難免;對製造商來說,行銷固然是重要手段,偏偏有社群媒體的推波助瀾,使用者經驗成為購物決策前的重要參考,好事會出門,壞事當然也會傳千里,決勝關鍵最終回歸產品力;房東也該認清,店面終究該回歸平台本質,也必須要體認到,店面不過就是眾多平台「之一」,和租客最好的發展,並非僅僅是每個月交付租金,想漲就漲的金雞母,而是以一個互利的共生型態出現,租客受好店面滋養而茁壯,好店面因優質租客而豐滿,成為具有長期收益的投資標的。

相較於過去的每一個時代,現在的消費者因為網路與物流的發達,取得信息與商品都更輕鬆容易,製造商也必須因應這些趨勢來做調整。

至於習慣殺雞取卵的房東,面對新零售時代,是該要有所警醒了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理。

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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